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     依照法律規(guī)定，定金超過總價(jià)款的20%部分是無效的。但無論定金條款是否有效，都不影響買賣合同的效力，所以您有權(quán)要求房主辦理過戶手續(xù)。

     《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。”

     又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十條規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。“也就是說本合同定金條款無效的，不影響合同的繼續(xù)履行，原告在接到銀行提前還貸通知的應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知被告，要求被告付款，而截至應(yīng)訴之日被告都未接到原告要求付款的通知。

     雖然合同中規(guī)定了超過30日不履行的，合同自動終止。但是根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條：”當(dāng)事人一方依據(jù)本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。“

     一、審查主合同的效力

          定金合同是主合同的從合同，主合同無效，則定金合同無效。定金合同屬于擔(dān)保合同的一種，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。因此在簽訂定金合同時(shí)應(yīng)注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金合同有效。

    二、合同簽訂時(shí)主體

          定金合同簽訂時(shí)的主體應(yīng)當(dāng)與主合同的簽訂保持一致，因定金合同是主合同的從合同，主體不一致，定金合同無法起到擔(dān)保的性質(zhì)。

    三、定金合同應(yīng)當(dāng)以書面的形式簽訂

          根據(jù)《擔(dān)保法》第九十條的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。

    四、應(yīng)當(dāng)在合同中約定明確的交付期限

         合同當(dāng)事人應(yīng)在定金簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，因此在約定交付定金的期限時(shí)，必須明確、具體。

    五、應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定交付方式

        定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，所以合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在定金合同中約定交付定金的方式，比如通過現(xiàn)實(shí)的貨幣支付還是銀行支付。如果是以銀行支付的方式必須以收到交易憑證視為交付。

    六、定金的數(shù)額必須在合同標(biāo)題的額的20%以內(nèi)約定，超過的部分不受法律保護(hù)

        定金合同中定金的具體數(shù)額，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。若定金的數(shù)額約定過高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實(shí)際損失額；若約定過低，則起不到擔(dān)保合同履行的作用。因此，定金的數(shù)額應(yīng)少于合同應(yīng)給付的款項(xiàng)，其具體數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不能產(chǎn)國主合同標(biāo)的額的20%,超過部分無效。

    七、明確款項(xiàng)的性質(zhì)，最好標(biāo)明”定金“兩字，以免發(fā)生爭議

        如果合同中的款額未明確款項(xiàng)的性質(zhì)，未寫明”定金“字樣，雙方容易發(fā)生爭議；如果寫成”訂金“、”誠意金“、”預(yù)付款“、”認(rèn)購金“等字樣，若合同條文又無明顯約定表明其具有定金性質(zhì)，則不具定金效力。

    八、合同中約定的預(yù)付款，違約金和定金不能混淆

       在合同中約定的預(yù)付款，違約金和定金不能混淆。并且合同中應(yīng)約定主合同成立后，定金的使用方式是退回交付定金還是沖抵主合同應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)。

    九、違約責(zé)任的約定應(yīng)具有可操作性，以利于執(zhí)行

       未能訂立合同的過錯方將承擔(dān)定金罰則的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    十、合同中明確約定合同解除、終止條款

      應(yīng)明確約定定金合同解除、終止的條款。如果沒有關(guān)于合同解除、終止或提前終止的條款，致使終止合同的 條件不明確，將造成簽訂合同容易，解除合同困難的現(xiàn)狀。因此，有關(guān)合同解除、終止和提前終止的條款應(yīng)力求細(xì)化、全面。